カテゴリー: 行政書士

近年、土地評価額の算定方法に着目した相続税対策として『現金の代わりに高層マンションを購入すると相続税が安くなる』といった話が知られるようになりました。しかしそれにはもちろんお得な面だけでなくリスクもいろいろあります。

高層マンション購入による相続税対策の注意点は例えば次のようなものが挙げられるでしょう。

まず最初に、相続税対策で購入したマンションがその後に高く売れるとは限りません。しかも建物は経過年数が増えていくと価値が下がり続けてしまいます。

次に2017年度の税制改正でマンションの高層階の固定資産税が高くなりました。これによりせっかく高層マンションを購入して相続税を下げたとしても逆に固定資産税が上がってしまうケースがあります。さらに今後はこのような節税対策に対抗するために相続税自体も見直されるかもしれません。

しかもマンションのような不動産は現金と違って分けられません。そのため相続人同士のトラブルの原因になりやすいという一面もあります。

もともとこの方法は、富裕層の抜け穴的な位置づけである面が大きく、様々なリスクもあります。話のタネにはいいですが、一般的にお勧めするものではないと思います。

『相続税対策のためには高層マンションの購入が有効である』という話を聞いたことはないでしょうか。

確かにこの方法で節税対策になることがあるのは事実です。その大まかな理屈は次の通りです。

不動産には評価額があります。これを『不動産評価額』といいます。不動産評価額は『建物』と『土地』のそれぞれの評価額を合算したものです。

ここで重要なのは土地の評価額の算定方法にあります。自分の持ち分の土地は狭ければ狭いほど土地の評価額が低く算定されるのでそのぶん税金が安くなります。

一戸建て住宅の場合、敷地全部が自分の持ち分となります。しかしマンションの場合は違います。

マンションの場合、敷地を戸数で割った広さだけが自分の持ち分となります。仮に２０戸のマンションであれば敷地全体の２０分の１だけが自分の持ち分です。

さらに戸数が１００戸や２００戸もある高層マンションではより細かく分割され、土地の評価額が１００分の１や２００分の１となります。そのため税金がさらに安くなるはずである、という理屈です。

しかし、この方法は様々なリスクを伴う事も事実です。相続税対策としてより、自宅購入の際に一戸建てかマンションかの選択に迷った時の判断材料のひとつとしてぐらいに捉えた方がよいでしょう。

相続税には申告不要（相続税がかからない）金額の範囲が設定されています。これを『基礎控除額』と呼びます。

基礎控除額　＝　3,000万円＋法定相続人数×600万円

例えば遺産が5,000万円あったとします。この5,000万円全額が相続税の課税対象となるわけではありません。仮に法定相続人が息子一人だった場合、上記の計算式に当てはめると、基礎控除額は、3,000万円＋600万円＝3,600万円となります。すると相続税の課税対象額は5,000万円ではなく、5,000万円から3,600万円を差し引いた1,400万円だけとなります。（なお、1,400万円をもとに実際に計算すると相続税は160万円となります。）

現在の基礎控除額の計算方法は2015年改正後のものです。昔はもっと基礎控除額が大きかったのですが残念ながら減額されてしまいました。とはいえ、今でも大きなメリットであることに変わりはありません。簡単に計算できますし基礎控除額は早めに把握されておくことをお勧めします。

借家権や借地権は相続の対象になります。借家権や借地権は一般的に財産権として解されているためです。

借地権は生前贈与と相続とでは扱いが異なるので注意が必要です。

例えば地主の承諾について。借地権を生前贈与する場合、その土地の地主の承諾が必要です。しかし相続の場合、地主の承諾は必要ありません。

名義書換料についても、生前贈与の場合は必要となりますが、相続の場合は必要ありません。

相続とは第三者への譲渡ではなく、本人に成り代わって引き継いだ権利義務だからです。