[SK037:相続]一身専属権とは

一身に専属する権利(一身専属権)とは、その人個人の持つ権利義務のうち、その性質上、他の者に移転することのないものを指します。一身専属権は相続や譲渡ができません。

一身専属権のわかりやすい例としては自動車の運転免許が挙げられます。あたりまえのことですが、たとえ夫の全財産を相続した妻であっても、夫の運転免許証でクルマの運転ができるようになるわけではありません。

主に相続で問題となる一身専属権には、以下のものがあります。

■一身専属した権利義務の例

・生活保護の受給権
・委任関係における地位(委任者又は受任者としての地位)
・代理関係における地位(本人又は代理人としての地位)
・組合員、合名会社の社員、合資会社の無限責任社員の地位
・身元保証債務
・信用保証債務

[TS007:宅建試験]用語の定義

『用語の定義』に関する過去問をアレンジしました。〇か×かで答えましょう。

 

問1.用途地域内の農地は宅地に該当する。

答1.○


問2.他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、免許が必要である。

問2.× 自ら行う貸借は宅建業の取引に該当せず、免許不要。


問3.Bが自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をCに委託した場合、BもCも免許を受ける必要がある。

答3.× Bは自ら行う貸借なので免許は不要(⇒問2.)。Cは業として貸借の媒介をしており免許が必要。


問4.C社が乙県にのみ事務所を設置し、Dが丙県に所有する1棟のマンション(10戸)について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、C社は乙県知事の免許を受けなければならない。

答4.○ 丙県は関係なし。


問5.都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは宅地に該当する。

答5.○ 『都市計画法に規定する工業専用地域内の土地』=『用途地域内の土地』なので、道路・公園・河川・広場・水路以外は全て宅地となる(⇒問1)。

[HM012:民法大改正]第九六条(詐欺又は強迫)<4/4>

民法第九六条(詐欺又は強迫)において、2項の第三者詐欺の成立要件と、3項の詐欺取消時の第三者保護要件が、それぞれ判例に沿った内容に修正されました。

<改正民法>
1.詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
2.相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知り、又は知ることができたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
3.前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。

<参考:改正前民法>
1.詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
2.相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
3.前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができない。

96条は詐欺と強迫についての意思表示の取り消しに関する条文です。詐欺については、特に2項の第三者詐欺や3項の第三者保護規定が絡むと混乱しがちになりますが、強迫については特に改正もなく実にシンプルです。

これは条文を丁寧に読むと分かるのですが、1項には『詐欺又は強迫』と書かれているのに、2項と3項はわざわざ『詐欺』としか書かれていません。よって強迫については1項だけが適用されます。

よって強迫については、『強迫された本人は(相手や第三者の善意や悪意に関わらず)とにかく意思表示の取り消しができる』のです。

なお、今回の改正では2項と3項の詐欺についても過去の判例を反映しています。まずはざっくりと『詐欺にあった本人は以前よりもさらに保護されるようになった』と理解しておきましょう。

[HM011:民法大改正]第九六条(詐欺又は強迫)<3/4>

民法第九六条(詐欺又は強迫)において、2項の第三者詐欺の成立要件と、3項の詐欺取消時の第三者保護要件が、それぞれ判例に沿った内容に修正されました。

<改正民法>
1.詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
2.相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知り、又は知ることができたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
3.前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。

<参考:改正前民法>
1.詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
2.相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
3.前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができない。

例えば、相手方Aが本人Bに「Bの持っているここの土地は近い将来必ず値崩れする。その前に急いで売ったほうがいい。」と嘘をつきました。そして騙されたBはAと売買契約を結んでその土地をAに売り、Aへの所有権移転登記を終えてしまいました。しめしめと思ったAはその後すぐに第三者Cにその土地を転売し、Cへの所有権移転登記を終えてしまいました。その後、ようやくBはAに騙されていたことに気が付きました。

さてこの場合、BはAとの売買契約を取り消して、Cに渡ってしまった自分の土地を取り戻すことができると思いますか。

答は『Cの状況次第』となります。この場合(BがAに騙されていたという)事情についてCが『過失なく』知らなかった場合には、残念ながらBはAとの売買契約を取り消してCから土地を取り戻すことができません。これが96条3項です。とはいえ今回の改正でCが保護される要件は厳しくなっています。Cは単に知らなかっただけでは保護されず、『過失がなかった』ことも要求されるようになりました。

[HM010:民法大改正]第九六条(詐欺又は強迫)<2/4>

民法第九六条(詐欺又は強迫)において、2項の第三者詐欺の成立要件と、3項の詐欺取消時の第三者保護要件が、それぞれ判例に沿った内容に修正されました。

<改正民法>
1.詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
2.相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知り、又は知ることができたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
3.前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。

<参考:改正前民法>
1.詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
2.相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
3.前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができない。

さて、この条文でややこしいのは、登場人物が3人に増えた場合です。例えば、相手方Aがセール品の腕時計を持っていたとします。そして昨日、Aがいないところで第三者Cが本人Bに対し、「実はAの持っているあの腕時計は大変価値のあるものなのだよ」とBを騙していました。その結果、BはAと売買契約をしてそのセール品の腕時計を高値で買ってしまいました。

さてこの場合、BはAに対して売買契約の取り消しができるのでしょうか。

答は『Aの状況次第』となります。つまりAが(BがCに騙されていたという)事情を知っていたり、または知ることができたはずなのに落ち度があって知らなかったのであれば、BはAとの売買契約を取り消すことができます。反対に、Aはそんな事情を知らないし、そのことについて落ち度もないとすれば、BはAとの売買契約を取り消せません。騙されたBの方がAよりも悪いからです。これが96条2項です。

このように今回の改正では、Aが事情を『知っていた』場合はもちろん、単に『知ることができた(けど、過失があって知らなかった)』場合でもBは保護されるということが、明文で規定されました。

[HM009:民法大改正]第九六条(詐欺又は強迫)<1/4>

民法第九六条(詐欺又は強迫)において、2項の第三者詐欺の成立要件と、3項の詐欺取消時の第三者保護要件が、それぞれ判例に沿った内容に修正されました。

<改正民法>
1.詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
2.相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知り、又は知ることができたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
3.前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。

<参考:改正前民法>
1.詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
2.相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
3.前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができない。

例えば、相手方Aが本人Bを騙し、どこにでもあるチープな時計をレアものだと言って高値で売りつけたとします。この場合、騙されたことに気が付いたBは、96条1項によりこの売買契約を取り消すことができます。ここまでは実際の肌感覚に近いので理解しやすいと思います。

[HM008:民法大改正]第九五条(錯誤)

民法九五条(錯誤)において、錯誤に基づく意思表示は『無効』から『取り消し』に変更されました。


<改正民法>
1.意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる。
一 意思表示に対応する意思を欠く錯誤
二 表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤
2 前項第二号の規定による意思表示の取消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができる。
3 錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、第一項の規定による意思表示の取消しをすることができない。
一 相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき。
二 相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき。
4 第一項の規定による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。 

<参考:改正前民法>
意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

 

『意思表示の錯誤』には2種類あります。ひとつは『表示の錯誤(例:金額の表記ミスに基づく買い物)』。もうひとつは『動機の錯誤(例:レアものと勝手に勘違いした買い物)』があります。なお、動機の錯誤は表意者の心の中だけのことなので、何かしらの表示がないと「すみません、勘違いでした。今のは無しで。」などとは主張ができません。

改正前の民法では、錯誤による意思表示は『無効』(=誰でもいつでも無かったことにできる)と書かれていましたが、改正民法では『取り消し』(=表意者だけが無かったことにできる)に書き換わっています。これはなぜかというと、既に過去の判例で、『錯誤における無効とは、限りなく取り消しに近い』という考えが示されていました。今回の改正ではその考えを踏襲し、分かりやすく整理して条文化されたものだといえます。

[HM007:民法大改正]第九三条(心裡留保)

民法九三条(心裡留保(しんりりゅうほ))において、『表意者の真意』の表現がより実態に即したものになりました。あわせて第三者保護規定も第二項に追加されました。

 

<改正民法>
第九三条①  意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知り、又は知ることができたときは、その意思表示は無効とする。
2 前項ただし書の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。

<参考:改正前民法>
第九三条 意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方が表意者の真意を知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。

 

心裡留保とは、いわゆる冗談のことです。例えばAさんが友達のBさんに「ロレックスの高級腕時計を君に10円で譲ってやるよ」などと言ってきた場合のことです。心裡留保は原則として有効(取引成立)です。上記の例では原則的として冗談を言ったAさんが責任をもってBさんに10円でロレックスを譲らなければなりません。

ここで改正民法と改正前民法の条文を見比べてみてください。ちょっとした間違い探しです。どこが改正されたかわかるでしょうか。

答えは、1項但し書きにある、『その意思表示が表意者の真意ではないこと』の部分です。改正前は『表意者の真意』と、さらっと書かれていました。これらは結局は似たことを言っているようにも取れますが厳密には少し違います。

改正前の『表意者の真意』となると、『Aさんがその冗談を言った本当の理由』を指してしまいます。これだと、「いやあ、Aさんが冗談を言っていたのはわかっていたけど、なぜそんなことを言ってくれたんでしょうね。本当の理由まではわからないなあ。」とBさんが言えば、取引が成立する余地が残されてしまうことになりました。

これが改正後の、『その意思表示が表意者の真意ではないこと』であれば、「なんでそんなことを言ってくれたのかはわからない。でも本当の理由はともあれ、ロレックスを譲るのはAさんの真意ではないな。」とBさんがわかるのであればそれだけで無効(取引不成立)となります。

これまでも法律上の解釈では後者の考え方が優勢でした。今回の改正ではその考え方を明文化したものとなります。

[HM006:民法大改正]第九十条(公序良俗)

民法九十条(公序良俗)において記載されていた『目的』という文言が削除されました。

<改正民法>
第九十条 公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は、無効とする。

<参考:改正前民法>
第九十条 公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。

 

民法90条は民法の大前提ともいえる『公序良俗』に関する条文です。公序良俗違反とは、例えば愛人契約や殺人依頼の契約などがポピュラーです。

過去の判例では、

・愛人契約のような、人倫に反する行為
・殺人依頼のような、正義の観念に反する行為
・悪質商法のような、暴利行為
・芸娼妓(げいしょうぎ)契約のような、個人の自由を極度に制限する行為

などが公序良俗違反にあたるとされています。

さらに公序良俗違反は当事者同士で無効なのはもちろん、善意の第三者も無効を主張できるとしています。例えばAB間の公序良俗違反の売買契約はもちろん無効ですが、転売などで後から関係に入った第三者CもAB間の無効を主張できます。

また過去には、ワイロを受け取って便宜を図った公務員が起訴されたという事例があります。このとき被告は「職務上のルールには則っており正当な行為といえる。公序良俗違反にはあたらない。」と主張したのですが、その訴えは退けられています。その法律行為の結果が贈賄者の利益になる場合には、たとえ直接の目的となる法律行為自体が正当なものであったとしても公序良俗違反にあたると判示されました。

今回の改正であえて『目的』という文言を削除し、こうした「法律行為の直接の『目的』に限定して公序良俗違反の判断をしてはいない」という過去の判例を反映させることになりました。

[TS007:宅建試験]過去問より

明日は宅建の本試験日です。そこでいくつかの過去問をピックアップしてみました。なお、下記の問題文でお客に該当する人物は全て宅建業者ではないものとします。

 

問1.
Eが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Eは免許を受ける必要はない。

答1.×
「自ら売買」なので宅建業。売主が国その他宅建業法の適用があるかどうかは関係ない。学習が進むと逆に間違える問題。

 

問2.
Bが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をCに、当該マンションの管理業務をDに委託する場合、Cは免許を受ける必要があるが、BとDは免許を受ける必要はない。

答2.〇
Bは「自ら貸借」、Dは「管理業務」なのでいずれも取引に該当せずBとDには免許が不要。Cの借主の募集及び契約とはすなわち「貸借の媒介」を業とすることなので免許が必要。

 

問3.
Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したときは、Aは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してBに交付しなければならない。

答3.×
登録を証する書面は「指定流通機構」が作成する。つまり宅建業者は交付するだけなので誤り。

 

問4.
Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Aは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。

答4.×
当該宅地の所在ではなく、「登録番号」を通知するので誤り。

 

問5.
宅地の売買の媒介において、天災その他不可抗力による損害の負担を定めようとする場合は、その内容を重要事項として説明しなければならない。

答5.×
天災その他不可抗力による損害の負担は37条書面の相対的記載事項であり、重要事項の説明事項ではないので誤り。

 

問6.
宅地の貸借の媒介において、借地借家法第22条で定める定期借地権を設定しようとするときは、その旨を重要事項として説明しなければならない。

答6.〇
重要事項の説明は「⓵宅地の売買・交換」「⓶宅地の貸借」「⓷建物の売買・交換」「⓸建物の貸借」の全てを暗記する。「定期借地権」は「⓶宅地の貸借」のときだけ説明する事項。

 

問7.
宅地建物取引業者C社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。この場合、宅建業法に違反する。

答7.×
貸借の代理・媒介は、契約締結時期の制限の対象ではないため、宅建業法に違反しない。

 

問8.
Aは、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。

答8.×
「保全措置」の方法は、「未完成物件」の場合、「⓵銀行」等による連帯保証と「⓶保険事業者」による保証保険、の2種類である。ちなみに「完成物件」なら、⓵+⓶+「⓷指定保管機関」による保管、の3種類となる。

 

問9.
宅地建物取引業者Bが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないCと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Bは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。

答9.〇
まず「手付」の額の制限として代金の10分の2を超えてはならない(本問の場合10分の2とは2,000万円)。そして未完成物件については「手付金等」の額が代金額の5%超、または1,000万円超のときに「保全措置」が必要(本問の場合、5%とは750万円)。よって手付金1,500万円と中間金1,500万円を受領する前にそれぞれ保全措置が必要となる。そこで混乱しやすいのが「手付の額の制限」と「手付金等の保全」の関係。うっかりすると、本問では手付金と中間金合わせて3,000万円となるので、手付の制限である10分の2を超えているように見えたりする。しかし手付の額の制限は手付金1,500万円のみが対象であり、中間金は含まない。よって問題はない。「手付」と「手付金等」の使い分けに注意。