明日は宅建の本試験日です。そこでいくつかの過去問をピックアップしてみました。なお、下記の問題文でお客に該当する人物は全て宅建業者ではないものとします。
問１．
Ｅが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Ｅは免許を受ける必要はない。
答１．×
「自ら売買」なので宅建業。売主が国その他宅建業法の適用があるかどうかは関係ない。学習が進むと逆に間違える問題。
問２．
Ｂが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をＣに、当該マンションの管理業務をＤに委託する場合、Ｃは免許を受ける必要があるが、ＢとＤは免許を受ける必要はない。
答２．〇
Ｂは「自ら貸借」、Ｄは「管理業務」なのでいずれも取引に該当せずＢとＤには免許が不要。Ｃの借主の募集及び契約とはすなわち「貸借の媒介」を業とすることなので免許が必要。
問３．
Ａが、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したときは、Ａは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してＢに交付しなければならない。
答３．×
登録を証する書面は「指定流通機構」が作成する。つまり宅建業者は交付するだけなので誤り。
問４．
Ａが、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Ａは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
答４．×
当該宅地の所在ではなく、「登録番号」を通知するので誤り。
問５．
宅地の売買の媒介において、天災その他不可抗力による損害の負担を定めようとする場合は、その内容を重要事項として説明しなければならない。
答５．×
天災その他不可抗力による損害の負担は３７条書面の相対的記載事項であり、重要事項の説明事項ではないので誤り。
問６．
宅地の貸借の媒介において、借地借家法第22条で定める定期借地権を設定しようとするときは、その旨を重要事項として説明しなければならない。
答６．〇
重要事項の説明は「⓵宅地の売買・交換」「⓶宅地の貸借」「⓷建物の売買・交換」「⓸建物の貸借」の全てを暗記する。「定期借地権」は「⓶宅地の貸借」のときだけ説明する事項。
問７．
宅地建物取引業者Ｃ社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Ｄから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Ｅとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。この場合、宅建業法に違反する。
答７．×
貸借の代理・媒介は、契約締結時期の制限の対象ではないため、宅建業法に違反しない。
問８．
Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。
答８．×
「保全措置」の方法は、「未完成物件」の場合、「⓵銀行」等による連帯保証と「⓶保険事業者」による保証保険、の２種類である。ちなみに「完成物件」なら、⓵＋⓶＋「⓷指定保管機関」による保管、の３種類となる。
問９．
宅地建物取引業者Ｂが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＣと１億円のマンションの売買契約（手付金１，５００万円、中間金１，５００万円、残代金７，０００万円）を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Ｂは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
答９．〇
まず「手付」の額の制限として代金の１０分の２を超えてはならない（本問の場合１０分の２とは２，０００万円）。そして未完成物件については「手付金等」の額が代金額の５％超、または１，０００万円超のときに「保全措置」が必要（本問の場合、５％とは７５０万円）。よって手付金１，５００万円と中間金１，５００万円を受領する前にそれぞれ保全措置が必要となる。そこで混乱しやすいのが「手付の額の制限」と「手付金等の保全」の関係。うっかりすると、本問では手付金と中間金合わせて３，０００万円となるので、手付の制限である１０分の２を超えているように見えたりする。しかし手付の額の制限は手付金１，５００万円のみが対象であり、中間金は含まない。よって問題はない。「手付」と「手付金等」の使い分けに注意。
